普洱市思茅区人民政府办公室关于印发普洱市思茅区化解不动产登记办证难问题

攻坚工作方案的通知

各乡镇人民政府、思茅街道办事处，区各有关单位：

经区人民政府同意，现将《普洱市思茅区化解不动产登记办证难问题攻坚工作方案》印发给你们，请结合工作实际，认真贯彻落实。

普洱市思茅区人民政府办公室

                         2024年7月23日

（此件公开发布）

普洱市思茅区化解不动产登记办证难问题

攻坚工作方案

为加强对省委巡视组反馈问题的整改力度，进一步推进解决全区国有建设用地上不动产登记办证难问题，切实保障权利人合法权益，维护社会和谐稳定，促进全区经济高质量发展。根据相关法律、法规及部门规章制度，同时参照其他地区先进经验做法，结合思茅区实际情况，制定如下攻坚方案。

一、目标要求

争取两年内全面化解不动产登记历史遗留问题，和一批历史遗留范围以外的不动产登记办证难问题。

二、适用范围

2024年1月1日前，思茅区范围内国有建设用地上已建成销售并交付入住，但因建设、审批等相关手续不齐全致使无法推进不动产登记的项目。

三、工作原则

（一）坚持尊重历史、兼顾现实、民生优先、依法依规的原则。在化解过程中，既要尊重当时历史条件和政策，又要充分考虑当前实际情况。坚持依法办理和逐步健全政策相结合，突出政府主导、各部门全力配合的机制，分类分步、客观公正处理不动产历史遗留问题。

（二）坚持群众办证与追缴税费相分离、依法登记与部门监管相分离的原则。基于善意第三人取得不动产权利无过错的原则，对于购房人合法取得且已入住或已取得房屋所有权证的房地产开发项目，坚持办理不动产登记与依法追缴建设单位欠缴税费、严肃追究建设单位违法违规建设责任分开处理同步进行。

（三）坚持全面推进和一事一议的原则。针对不动产历史遗留问题的不同情况，研究具体解决方法。对共性问题的项目，研究制定相应的政策措施批量解决；对个性问题和情况复杂的项目，按“一事一议”的原则，确保最大程度化解。

四、组织领导

为进一步加强组织领导，确保各项工作高效推进，特成立思茅区化解不动产登记办证难问题攻坚领导小组（以下简称“攻坚领导小组”）。攻坚领导小组负责统一领导全区不动产登记办证难问题攻坚工作，研究制定有关政策和对重大问题的处理意见。

组    长：武咏健  区委副书记、区长

副 组 长：刘永麟  区政府副区长

米思哲 区法院院长

成    员：丁志成  区政府办公室副主任、区政府督查室主任

石连霞  区自然资源局局长

杨  霞  区纪委驻区自然资源局纪检组组长

王治平  区委政法委副书记

周晓红  区司法局副局长、区政府法律顾问室负责人

张继龙  区教育体育局局长

仓  珊  区财政局副局长、区国资委主任

罗  帆  区人力资源社会保障局局长

李梦艺  区自然资源局副局长

周  喆  区住房城乡建设局局长

孙山俊  区交通运输局局长

谭  韬  区退役军人事务局局长

黄道良  区税务局局长

李文斌  区规划中心主任

李劲兵  区不动产登记中心主任

攻坚领导小组办公室设在区自然资源局，办公室主任由区自然资源局局长兼任，办公室成员由成员单位抽调人员组成。负责落实领导小组决策和意见，建立工作机制，组织实施化解不动产登记办证难问题相关工作。各成员单位要主动履职担当，共同推进不动产登记问题化解。

领导小组及办公室人员若有变动，由相应岗位职责人员接替，不另行文。

五、攻坚措施

（一）关于税费征缴问题

1.个人原因。应由购房人缴纳的相关税费，在其依法缴清并取得完税凭证后申请办理不动产登记；开发建设单位侵占或挪用购房人交纳的相关税费，由购房人等申请主体采取法律手段另行向开发建设单位追讨。

2.开发建设单位。应由建设单位缴纳的土地出让金（包括超容积率建设补缴的土地出让金）、契税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、住宅专项维修资金等各类税费和未批先建、违建等应缴纳的罚没款，可按“证缴分离”的原则，报经区人民政府同意后，由税务、住建、自然资源等责任部门按应收尽收的原则，采取各种行政和法律手段向建设单位进行追缴，但不作为购房人办证的前置条件。

3.对开发建设单位暂无补缴能力但有可处置资产的。由追缴主体依法处置资产进行追缴。

4.对开发建设单位既无补缴能力又无可处置资产的。报请区人民政府批准暂时挂账处理（不含税收部分），但保留追缴权力。

（二）关于申请主体怠于履行的问题

1.主体为行政机关或国有企事业单位的情形。项目业主已经持有《房屋所有权证》，但由于土地使用权人未提交《国有土地使用权证》及同意分割土地说明造成登记主体缺失，致使业主无法办理不动产登记的情形。属于行政事业单位资产的，由处置部门提出处置方案，机关事务管理部门提出意见，根据意见由处置部门报政府审批，审批通过后办理。属于国有企业资产的，征求土地权属单位的意见后，根据意见由区国资委报政府审批，审批通过后办理。

2.主体为市场经营主体的情形。对已建成入住的，原开发建设单位不配合办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，致使业主无法办理不动产登记的，经住宅小区业主委员会或三分之二以上的业主同意后，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位或权利人，经公告（公示期不少于15日）无异议或异议不成立的，由业主单方申请办理不动产首次登记、转移登记。办理转移登记时，不动产登记机构需区分全款购房及按揭购房两种情形。业主为全款购房的，可直接领取不动产权证书。业主为按揭购房的，由按揭银行领取不动产权证书。按揭购房业主需配合按揭银行办理抵押登记手续，对于不配合的业主，金融主管部门根据法院判决、法院裁决、行政处罚或行政认定决定可将其纳入失信人员予以惩戒。

3.主体为部队的情形。由区军民融合办牵头，积极与部队对接，加快函接，请其积极向上级主管部门报告请示，争取加快出具是否办理的意见。

（三）关于“有房证无地证”的不动产登记问题

允许有房产证而未取得国有土地使用权的房屋在未完善土地登记的情况下也能正常办理不动产抵押、转移、变更等登记业务。登记时，不动产登记机构应将房屋未办理土地登记的情况、项目土地抵押或查封状况书面如实告知相关当事人，由相关当事人书面承诺风险自担；在不动产登记簿和不动产权证书上记载房屋信息，土地信息留白；在不动产登记簿和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”，同时注明土地抵押或查封状况。

鉴于“有房证无地证”房屋土地权利不完整的特殊性，为最大限度地预防此类房屋买卖过程中有可能产生的风险或纠纷，保障交易的公平、公正和安全。在“有房证无地证”房屋交易过程中，鼓励交易双方对交易合同进行公正。

（四）关于项目土地被抵押问题

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）关于第一顺位保护购房群众权益的规定适用于不动产登记，适用范围仅限以居住为目的购买房屋并已支付购房款（含按揭）的购房人，故房屋用途限定为住宅及与居住密切相关的产权车库、产权车位、储藏室（储物间）。区分纳入及未纳入国家保交房、保交楼项目清单两种情形：

1.对于纳入国家保交房、保交楼项目清单的房屋。按照《关于分类施策妥善解决保交房项目办证问题的通知》（自然资发〔2024〕108号）办理，以居住为目的的购房群众已支付全部购房款（含按揭），但房企存在未偿还抵押债权的，在为购房群众办理不动产权证书的同时，按套注销对应房屋的不动产（含土地、在建工程、房屋）抵押登记。

2.对于未纳入国家保交房、保交楼项目清单的房屋。按照《普洱市自然资源和规划局关于加快推进保交楼、保交房及不动产登记历史遗留问题化解集中攻坚行动的通知》办理：“关于房企已办理金融机构抵押开发贷的问题，法释〔2023〕1号关于第一顺位保护购房群众权益的规定，适用于不动产登记，办理不动产登记前先函告银行，在为购房群众办理不动产权证书的同时，按套 注销对应房屋的不动产抵押登记。”

（五）关于项目土地被查封问题

1.对原未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，或在土地使用权被司法查封后才取得购房合同备案的房屋，待购房人通过司法途径取得解除查封的法律文书以后，有关部门再行办理不动产登记。

2.对在土地使用权被司法查封前，已办理《房屋所有权证》或已取得购房合同备案并且已支付全部价款取得并使用的房屋，现购房人申请办理不动产登记，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第十五条、第二十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第二十八条、第二十九条等规定，对第三人合法取得不动产的，区分两种情况办理：一是住户已经办理《房屋所有权证》的项目，不动产登记机构将告知当事人土地使用权查封的状况，在当事人书面承诺自担风险的前提下，可依法受理不动产登记申请，在不动产登记簿、证书上注明土地使用权查封状况，只办理房屋所有权的不动产登记。在土地解除查封后，再依申请完善土地使用权登记。二是住户已取得购房合同备案且已支付全部价款取得并占有使用房屋的项目，由购房人向人民法院提起复议或执行异议申请，通过司法审查解决，取得解除查封或调整查封范围的法律文书后，办理不动产登记。

（六）关于未取得《商品房预售许可证》或《商品房现房销售备案证明》问题

开发项目在未办理《商品房预售许可证》或《商品房现房销售备案证明》，对市场进行销售和交付业主入住的，由执法部门对开发企业的未批先售行为进行查处。在获得本级人民政府批复后，开发企业向住建部门递交申请及所需材料进行补办。一是项目未建设完成取得竣工备案证明的，由开发企业到住建部门提交申请及预售所需材料，补办预售许可证，在系统上完成楼盘表搭建，由开发商与购买人补签商品房买卖合同，完善网签合同备案手续。二是项目已建设完成验收合格，并取得竣工备案证明的，由开发企业到住建部门提交申请及商品房现房销售备案所需材料，补办商品房现房销售备案证明，在系统上完成楼盘表搭建，开发企业与购买人补签商品房买卖合同，完善网签合同备案手续。

（七）缺少规划手续问题

1.违反规定，存在超出建设工程规划许可的范围、超容积率等情形的项目，由区自然资源局将有关情况报区国土空间规划和土地资产管理委员会审核，经区人民政府批复同意，各职责部门按照项目建设时的有关政策规定，对项目开发建设责任主体违规行为进行处置，区自然资源局根据处置结果，对符合规划的建设范围完善规划核实等相关手续后办理不动产登记。

2.建筑密度、绿地率、停车位不满足规划设计条件的，经原审批部门同意，对实测指标进行现场公示、移交区综合行政执法局处罚后办理规划核实。

3.对住宅小区符合要求的先进行整体规划核实，对违章搭建的住户要求整改完成后再给予办理不动产登记。

4.开发企业不配合办理规划核实的，由自然资源部门督促开发企业申请规划核实，如开发企业执意不申请验收的，可由业主委员会、业主代表提供材料办理规划核实。对在规划核实中不配合的建设单位，由自然资源部门会同住建、发改、市场监督、税务等部门研究制定惩戒措施予以惩戒。

（八）关于房地用途不一致问题

1.对已建设完成并经规划、住建等部门按相关程序审批并验收的项目，由开发主体单位（个人）向自然资源部门申请办理土地用途变更手续，规划中心根据项目规划许可和规划核实意见出具规划设计条件并核实兼容比例。按以下两种情形办理：

兼容比例小于15%的，由区自然资源局按程序报请区政府专题会议研究，经区政府专题会议研究同意变更用途的，由区自然资源局签订土地出让补充合同，缴纳土地出让金及相关税费后办理不动产登记。

兼容比例大于15%的，由区自然资源局提出处理意见，报请区政府专题会议研究同意后，报区国土空间规划和土地资产管理委员会研究同意变更用途的。由区自然资源局签订土地出让合同，缴纳土地出让金及相关税费后办理不动产登记。

2.对已取得国有建设用地使用权尚未完成建设的项目，由开发主体单位（个人）向区自然资源局申请办理用途变更手续，区规划中心根据项目规划许可和规划设计条件确定兼容比例。区自然资源局提出处理意见报请区政府专题会议研究同意后，报区国土空间规划和土地资产管理委员会议研究是否同意变更用途。区国土空间规划和土地资产管理委员会议同意后，由区自然资源局签订土地出让补充合同，缴纳土地出让金及相关税费后办理不动产登记。

（九）关于缺少竣工备案手续问题

1.属于不动产登记办证难问题化解的项目，针对施工许可、竣工验收、验收备案等手续不同程度缺失的情况，区住房城乡建设局参照《云南省烂尾楼清理整治工作省级协调机制办公室关于加快解决已完工或已交房未办理不动产权证等历史遗留问题的通知》《云南省烂尾楼清理整治工作省级协调机制办公室关于切实做好保交楼保交证等工作的函》《云南省烂尾楼清理整治工作省级协调机制办公室关于反馈调研督导德宏烂尾楼清理整治工作情况的函》《普洱市人民政府关于印发<普洱市烂尾楼清理整治历史遗留问题项目处置化解意见工作措施>的通知》等文件中规定的具体条款执行。

2.对已取得《建筑工程施工许可证》的项目，参建单位之间存在纠纷的，由区住房城乡建设局参照省、市各级相关文件积极协调，待符合验收条件验收后，到区住房城乡建设局办理竣工验收备案手续；对故意拖延竣工验收的，由区住房城乡建设局督促限期组织验收。如建设单位执意不申请验收的，可由业主委员会、业主代表等相应申请主体申请验收，由区住房城乡建设局负责针对项目的实际情况，制定可行的完善竣工备案方案和措施，报区人民政府同意后由区住房城乡建设局牵头组织实施，出具竣工验收的意见。

3.对未取得《建筑工程施工许可证》等未批先建、开发建设等主体责任单位灭失、不符合工程质量安全要求或各参建单位未能达成调解意见的项目，可由业主自行申请竣工备案。由区住房城乡建设局负责针对项目的实际情况，制定可行的完善竣工备案方案和措施，报区人民政府同意后由区住房城乡建设局牵头组织实施，出具竣工验收的意见。

（十）关于人防工程建设不符合要求的问题

对依法应修建防空地下室的建设项目，未依法履行人防义务和未达到人防工程验收标准的，由人防部门依法处理并出具书面处理意见。

（十一）关于解决1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前，国有建设用地上独栋居民楼土地权属来源不齐的问题。

国有建设用地上已建成使用的城镇独栋居民楼无土地权属来源、无权属争议、未办理房屋所有权登记的，经区自然资源局审核，符合要求的，报经区人民政府同意后，经公告（公告期不少于30个工作日）且无异议或异议不成立的，按国有划拨或协议出让方式补办用地手续。

六、加大失信惩戒和税费追缴力度

在解决国有土地上不动产登记办证难问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，并予以公告。对开发企业欠缴税费的，由税务机关执行追缴，对涉嫌违法犯罪的，依法追究刑事责任。

七、工作要求

（一）各乡镇（街道）、区直各有关部门要进一步提高站位，高度重视不动产登记办证难化解工作，结合各自实际，科学谋划、精心组织，研究细化相应的政策措施，密切配合，形成工作合力，切实妥善解决不动产登记办证难问题。

（二）建立思茅区不动产登记办证难处置工作会商机制，不定期研究不动产登记办证难问题处置意见。

（三）制定一小区一方案，精准化解，明确各环节责任单位。各责任单位要主动担当，结合工作职能抓好贯彻落实。攻坚领导小组办公室要全程跟踪问题小区处置进度，建立责任追究制度，区政府督查室、区纪委监委派驻区自然资源局纪检监察组要对各成员单位工作推进情况进行跟踪问效。

（四）不动产登记事关千家万户的财产权益，社会关注度高。各相关单位要加强政策解读和宣传，充分利用电视、广播、报刊、网络等媒体，做好政策法规的宣传工作。