普洱市思茅区人民政府关于印发普洱市思茅区

农村集体经营性建设用地入市

管理办法（试行）的通知

思政规〔2023〕6号

各乡镇人民政府、思茅街办事处，区属各有关单位：

《普洱市思茅区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

普洱市思茅区人民政府

2023年10月19日

（此件公开发布）

普洱市思茅区农村集体经营性建设用地

入市管理办法（试行）

第一章  总则

第一条  入市试点期间，为审慎稳妥推进全区农村集体经营性建设用地入市，保障农村集体土地财产权益，健全城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，按照《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关规定，依据《中共中央办公厅、国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函〔2023〕364号）等文件精神，结合思茅区实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村集体经营性建设用地，指依法登记的农村集体建设用地中，依据国土空间规划（村庄规划）确定为商服、工矿仓储等经营性用途的土地。

第三条  本办法所称集体经营性建设用地入市，是指集体经营性建设用地在所有权不变的前提下，农村集体经济组织以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年限内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

集体经营性建设用地入市，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。坚持节约集约用地，坚持先规划后建设，合理布局各用途土地。要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求。

第四条  中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律法规另有规定者外，可依照本办法取得集体经营性建设用地使用权进行土地开发、利用、经营。实行农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价同责。

第五条  自然资源主管部门按照本办法和其他有关规定，负责做好集体经营性建设用地入市工作，确保土地所有权人和入市主体的相关活动依法依规进行。相关部门根据各自职能职责做好有关工作。

第二章  入市范围和途径

第六条  集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合思茅区国土空间总体规划、详细规划和村庄规划、相关产业规划以及生态环境保护要求；

（二）符合产业准入、生态环境保护等政策及标准要求；

（三）土地产权明晰，无权属争议；

（四）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，权属明晰，经土地所有权人书面同意随土地一同入市交易；

（五）土地补偿到位，缴清相关规费；

（六）坚持节约集约理念，严格执行建设用地标准；

（七）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（八）法律法规规定的其他条件。

第七条  集体经营性建设用地入市的途径：

（一）就地入市。依法取得、符合规划的工业、商业等集体经营性建设用地，明确在本集体经济组织直接使用的，或由现使用者使用的，可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式直接就地入市。

（二）调整入市。在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，经区人民政府批准后，对村庄零散的农村集体建设用地依据国土空间规划（村庄规划），复垦后调整入市。

（三）整治入市。对规划范围内各类土地开展综合整治，重新划分宗地并确定权属后，按照规划确定的用途入市。

第八条  入市交易的集体经营性建设用地一并纳入土地供应年度计划管理，实行城乡供地规模统筹调控。

第九条  鼓励乡村振兴产业和项目使用农村集体经营性建设用地，积极盘活闲置、低效、空闲的存量建设用地。

第十条  历史遗留矿山废弃土地中的集体建设用地，完成生态修复后在国土空间规划确定为商服、工矿仓储等经营性用途，并依法登记的，土地所有权人可通过出让、出租、作价出资（入股）等方式用于发展相关产业。

第三章  入市主体

第十一条  集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。入市土地须经集体组织内部集体决策。其中：农村集体经营性建设用地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于两个以上农村集体经济组织的，由村内各农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇（街道）村民集体所有的，由乡镇（街道）村民集体经济组织代表集体行使所有权。

第十二条  集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市，也可以授权或委托其组建的资产公司作为入市的实施主体，就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。

第十三条  农村集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市决议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并形成书面决议。集体经济组织或者村民委员会应按照农村集体资金资产资源管理有关规定落实财务公开和公示制度。入市宗地信息及成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，应及时向集体经济组织全体成员公示。

第四章  入市方式

第十四条  集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。

（一）工矿、仓储用地50年；

（二）商服、旅游等用地40年；

（三）其他用途的教育、卫生、养老等用地50年；

（四）租赁用地不超过20年。

第十五条  集体经营性建设用地出让，是指集体经营性建设用地所有权人作为出让方，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让于受让方，由受让方向出让方支付土地出让价款的行为。

第十六条  集体经营性建设用地租赁，是指集体经营性建设用地所有权人作为租赁方，将一定年限内的集体经营性建设用地使用权租赁给承租方，由承租方根据合同约定向租赁方支付租金的行为。

第十七条  集体经营性建设用地作价出资（入股），是指集体经营性建设用地所有权人作为出资（入股）方，将一定年限的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有。集体经营性建设用地的土地使用权作价出资（入股）形成的股权由该集体经营性建设用地所有权人或其委托的主体单位持有。

第十八条  集体经营性建设用地使用权转让，是指集体经营性建设用地使用权人将已入市的集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

第十九条  集体经营性建设用地使用权抵押，是指将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、出租、作价出资（入股）方式取得的集体经营性建设用地使用权可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理。

集体经营性建设用地使用权抵押应办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应办理注销抵押登记。

第五章  入市程序

第二十条  集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：

（一）前期准备。集体经营性建设用地入市前，入市主体或入市实施主体组织完成拟入市宗地的勘测定界；依法申请入市宗地的规划条件：

城镇开发边界以外的，由入市实施主体提出入市土地的建设内容，报自然资源主管部门审核后，作为入市交易的规划建设指标；城镇开发边界以内，由自然资源（规划）主管部门出具规划条件。

入市主体或入市实施主体应当参照土地专业评估机构的评估结果，结合土地取得的各项总成本确定入市价格。农村集体经营性建设用地入市、转让价格低于基准地价80%的，区人民政府或者区人民政府授权的组织（单位）有优先购买权。国家、省、市对产业用地出让最低价另有规定的，从其规定。

（二）编制入市方案。入市主体或入市实施主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等用地标准，编制具体地块的入市方案，经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并在本集体经济组织所在地公示无异议后，形成入市书面决议，作为后续申请入市、拟订合同和投资发展监管协议的依据，并作为政府有关部门受理、审批入市的要件。决议要明确入市收益分配的方式，确保农民利益不受损失。

土地入市方案应包括：

1.拟入市宗地的土地界址、面积、土地用途、规划条件、投入产出等用地标准；

2.拟入市宗地的有偿使用方式、使用年限；

3.拟入市宗地的入市交易方式；

4.拟入市宗地的入市价格；

5.拟入市宗地的入市收益分配方案；

6.拟入市宗地的入市主体、委托入市实施主体；

7.入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处置方案等；

8.其他需要集体决策的内容。

（三）入市申请。入市主体或入市实施主体向当地乡镇人民政府、街道办事处提出拟入市申请，申请资料应包括：

1.入市申请书；

2.集体经营性建设用地入市决议；

3.土地入市方案审核表；

4.土地所有权证或有效权籍证明材料；

5.土地补偿协议和规费缴纳证明（若有）；

6.所在乡镇人民政府、街道办事处审核意见；

7.规划条件、红线图、勘测定界报告、宗地界址图；

8.产业准入条件、生态环境保护要求；

9.土地所有权人、土地使用权人法人身份证明；

10.其他需要提供的资料。

（四）方案审查报批。入市申请、入市决议、入市方案等规定的材料由入市主体或入市实施主体报乡镇人民政府、街道办事处审核后，自然资源主管部门根据乡镇人民政府、街道办事处意见，召集相关部门进行联审，具体审核拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划和用途管制、生态环境保护、产业准入要求、收益分配原则，是否具备入市条件。经审查符合条件的，自然资源主管部门出具会议纪要，入市方案报区人民政府审批。对审查意见内容发生变化的，应重新组织相关部门审查。

（五）公告及交易。入市主体或入市实施主体与区公共资源交易中心签订委托书，委托代理入市土地交易等有关事项。经批准的集体经营性建设用地入市应纳入现行土地市场交易平台公开交易，由区公共资源交易中心在思茅区土地市场网以及相关媒介发布交易公告。集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股）参照国有建设用地交易有关规定执行，依法确定集体经营性建设用地使用权人。

（六）成交及公示。集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）交易完成后，入市主体或入市实施主体与竞得人（作价出资入股的企业）应当在5个工作日内签订《集体经营性建设用地使用权成交确认书》或《作价出资（入股）确认书》（以下简称《交易成交确认书》），并按相关规定予以公示。集体经济组织应将交易结果在本集体经济组织事务公示栏进行公布，接受社会和群众监督。

（七）签订入市合同。集体经营性建设用地入市交易双方应于签订《交易成交确认书》之日起10个工作日内，签订《集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资）合同》（以下简称合同）。合同应载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付方式、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，报自然资源主管部门备案。在签订出让合同基础上，政府、农村集体经济组织与土地使用权人签订三方监管协议，明确各方权利和义务。试点期间，合同示范文本参照自然资源部与国家市场监督管理总局联合制定的《集体经营性建设用地使用权出让合同》与《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》执行。竞得人（中标人）按照合同约定，将土地价款缴纳至区集体经营性建设用地入市专项账户。

以协议方式进行交易的，应当履行本章第二十条第（一）项至第（四）项程序，并在入市方案经批准后签订土地入市合同、监管协议。

（八）不动产登记。集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，办理不动产登记；有地上建筑物的，同时申请登记。办理不动产登记时，应向区不动产登记中心提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、合同、地价款、土地增值收益调节金缴纳证明等资料。

集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）企业或增资入股后的企业在完成工商登记后，应当申请入市土地的使用权登记。

第二十一条  集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）年限届满的，集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及附着物按出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定处理；未约定的，由双方协商处理。

第二十二条  因公共利益需要，政府依法对集体经营性建设用地实行征收的，经区人民政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，应对相关权益人依法予以补偿，集体经营性建设用地所有权人和使用权人应予以配合。

第二十三条  建立城乡统一的建设用地市场，负责集体经营性建设用地入市交易活动的组织实施。以出让、出租、作价出资（入股）等方式入市的集体经营性建设用地可以办理使用权抵押、融资。完善集体经营性建设用地和国有建设用地使用权转让、出租和抵押二级市场，建设用地使用权依法依规转移、抵押的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转移、抵押，转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权的，建设用地使用权一并转移、抵押。

第六章  开发利用

第二十四条  集体经营性建设用地使用权人应按照国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。

第二十五条  试点期间，不能通过农用地转为新增建设用地入市，禁止集体经营性建设用地用于商品房开发建设，禁止农村宅基地纳入入市范围。

集体经营性建设用地用作保障性租赁住房建设的，其建设必须符合保障性租赁住房项目相关认定指南要求，需提供集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意入市，保障性租赁住房不得改变租赁用途，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或以长期租赁等为名变相销售，不得违规经营或骗取优惠政策和套取项目。

第二十六条  集体经营性建设用地使用权人应严格按照国家相关法律法规和入市出让合同的约定开发使用土地，不得擅自改变土地用途、容积率。确需改变土地用途、容积率的，应按审批权限报区人民政府审批。审批完成后签订相应的补充合同或重新签订入市出让合同。

第二十七条  出让人交付土地后，受让方（承租方）应按照出让合同（租赁合同）约定的动工、竣工期限进行建设。受让方（承租方）取得土地使用权后，造成闲置或低效用地的，出让方（出租方）可以申请自然资源主管部门认定后报请区人民政府批准依法收回土地使用权。

第二十八条  以租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权，承租人未按合同约定按时缴纳土地租金的，集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。

第二十九条  集体经营性建设用地在入市宗地使用年限期满续期的，参照国有出让土地期满续期相关政策执行。

第三十条  国家为了公共利益的需要，依法对集体经营性建设用地实行征收的，土地所有权人和土地使用权人应当服从。原建设用地使用权入市出让合同自批准集体土地征收之日终止。土地及地上建构筑物、附属设施的补偿费用按出让合同约定处理。合同没有约定的，征地补偿费要综合考虑土地使用权剩余年限等因素，由土地所有权人和使用权人按照一定比例进行分配；地上建构筑物、附属设施的补偿费用由土地使用权人获得，地上建构筑物、附属设施不属于土地使用权人的除外。

第七章  转让、抵押

第三十一条  通过出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠予或者抵押，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠予、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，但法律、行政法规另有规定的除外。

农村集体经营性建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并办理转移登记。集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押约定的使用期限不得超过初次入市出让合同约定使用期限的剩余期限。

第三十二条  入市的集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请办理集体经营性用地使用权抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。

第三十三条  有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地的使用者不按照合同约定使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人未完成开发投资总额25%的；

（三）其他法律法规等规定不得转让的。

第八章  收益管理

第三十四条  集体经营性建设用地入市，入市主体应承担相应的基础设施建设等开发成本，应按规定纳税并以向区人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。土地增值收益调节金原则上由集体经营性建设用地使用权出让方、租赁方、作价出资（入股）方和再转让方缴纳。

第三十五条  建立分类别、有级差的入市土地增值收益分配机制，合理平衡国家、农村集体经济组织和农民个人三者之间的利益，具体收益分配办法详见《普洱市思茅区农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和使用管理办法（试行）》。

第三十六条  土地增值收益调节金在土地成交价款内收取，收取的土地增值收益调节金主要用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、土地前期开发等支出、生态补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴区财政，实行收支两条线管理。

第三十七条  农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，严格按规定分配使用，分配情况纳入信息公开内容，接受政府监管和审计监督。

第九章  法律责任

第三十八条  区属有关部门以及乡镇人民政府、街道办事处依据职责建立健全集体经营性建设用地联合监管机制。各部门按照“谁提出、谁监管”的原则对合同约定事项实施监管，自然资源主管部门要加强对使用农村集体经营性建设用地行为的监督检查，严格用途管制要求，严肃查处违法用地、违法建设行为。

第三十九条  受让人应按照合同约定及时支付集体经营性建设用地使用权价款及相关税费，并缴入指定账户。逾期未付清的，出让人有权解除合同，并可向受让人请求违约赔偿。

第四十条  集体经营性建设用地使用权入市违反本办法规定交易的，自然资源主管部门不得为其办理建设用地规划手续、用地和不动产登记手续。对未经依法批准，擅自将农用地变为建设用地的、未按规划用途或规划许可条件建设的、未按合同约定时间动工、竣工的，要按照相关法律法规及合同约定进行处理。农村集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置，参照《闲置土地处置办法》（国土资源部53号令）有关规定处理。

第十章  附则

第四十一条  本办法自印发之日起30日后施行。

第四十二条  本办法具体应用问题由自然资源部门负责解释。其他未在本办法中明确的事项，省、市另行规定的，从其规定。